今日盤中，港股地產(chǎn)股大幅走高，龍光集團(tuán)一度上漲超80%，遠(yuǎn)洋集團(tuán)盤中上漲超35%，融創(chuàng)中國、佳兆業(yè)集團(tuán)、富力地產(chǎn)等多股跟隨上漲。

A股市場同步共振，華夏幸福、深深房A、光大嘉寶、南山控股等多股漲停，市場情緒顯著回暖。

多家房企債務(wù)重組成功

近期地產(chǎn)行情的直接推手或源于多家房企債務(wù)重組的實(shí)質(zhì)性突破。

7月10日，龍光集團(tuán)公告稱，公司全資附屬公司深圳市龍光控股有限公司境內(nèi)債券重組已完成投票，涉及的21筆公司債券及資產(chǎn)支持證券重組議案均獲得投資人表決通過，涉及本金余額合計(jì)219.6億元，涵蓋公司債券及資產(chǎn)支持證券等各類債券品種。本次重組獲得投資人高度支持，大部分債券表決提前通過。

據(jù)悉，此次重組方案涵蓋了特定資產(chǎn)、資產(chǎn)抵債、現(xiàn)金購回、債轉(zhuǎn)股及留債等五大選項(xiàng)。在資產(chǎn)抵債的選項(xiàng)當(dāng)中，龍光設(shè)計(jì)了以物抵債、單一資產(chǎn)信托和集合資產(chǎn)信托三種模式。所有模式均有頭部現(xiàn)金安排，這不僅是其他同業(yè)方案所不具備的做法，也是投資人最為關(guān)注的一點(diǎn)；設(shè)立單一資產(chǎn)信托模式降低中小投資者參與門檻；“以物抵債”和“單一資產(chǎn)信托”模式均不設(shè)收益上限，未來相關(guān)資產(chǎn)升值產(chǎn)生的全部收益將完全歸屬于投資人。

據(jù)中指研究院的不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，融創(chuàng)、富力、中梁、金科等10多家房企債務(wù)重組或重整獲批，房企風(fēng)險(xiǎn)出清提速。

債務(wù)重組通過延長還款期限、削減債務(wù)規(guī)模，對房地產(chǎn)企業(yè)的短期現(xiàn)金流壓力起到了緩解作用。東吳證券認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場銷售及房企拿地尚未恢復(fù)，新增開發(fā)貸難度較大；在過往償還債務(wù)過程中，房企大量持有型物業(yè)已用于抵押性經(jīng)營貸，且部分物業(yè)在重組方案中被用作追加抵押，現(xiàn)階段可用于抵押性經(jīng)營貸的物業(yè)資源較少；近年來房企違約展期致使行業(yè)信用受損，房企信用借款等融資渠道受阻。

債務(wù)重組的作用主要在于緩解房地產(chǎn)公司短期現(xiàn)金流壓力。東吳證券表示，如果公司不能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，或重啟融資通道，中長期償還債務(wù)或仍有壓力，因此債務(wù)重組的作用主要在于幫助房企度過短期現(xiàn)金流危機(jī)，后續(xù)房地產(chǎn)公司仍需依靠自身實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定經(jīng)營并逐步增長。

政策“組合拳”釋放長期利好

近日，國家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心發(fā)文表示，要以“兩重”“兩新”資金使用為抓手，加大新型城鎮(zhèn)化重點(diǎn)領(lǐng)域投入。

一是加大“兩重”建設(shè)力度，支持符合條件的新一輪農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化、潛力地區(qū)城鎮(zhèn)化水平提升、現(xiàn)代化都市圈培育、城市更新和安全韌性提升等標(biāo)志性重大項(xiàng)目建設(shè)，因勢擴(kuò)圍下沉至人居環(huán)境、市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套等城鎮(zhèn)化補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng)重點(diǎn)領(lǐng)域。二是針對老一代、新生代、新世代等不同類型農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口群體的消費(fèi)特征和需求，制定差異化的消費(fèi)品以舊換新接續(xù)政策，納入“兩新”專項(xiàng)支持范圍。三是允許人口流入城市利用超長期特別國債、地方政府專項(xiàng)債等資金，加大閑置存量土地回收和存量商品房收購力度，持續(xù)擴(kuò)大農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口保障性住房供給。

而在今年6月，國常會(huì)提出，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康、高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義，要著眼長遠(yuǎn)，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、先立后破，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。要扎實(shí)有力推進(jìn)“好房子”建設(shè)，納入城市更新機(jī)制加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，在規(guī)劃、土地、財(cái)政、金融等方面予以政策支持。要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

中郵證券認(rèn)為，近期政策環(huán)境繼續(xù)保持穩(wěn)定，2025年上半年以來“好房子”支撐新房市場，好房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)推動(dòng)各地房企加速住宅品質(zhì)升級，新規(guī)項(xiàng)目熱銷，符合相關(guān)規(guī)范的新盤憑借“高得房率+科技系統(tǒng)+綠色認(rèn)證”快速去化。在產(chǎn)品代差逐漸顯現(xiàn)的情況下，二手房與新房價(jià)格的價(jià)差仍將繼續(xù)拉大，二手房價(jià)格仍有下行壓力，但符合新規(guī)的新房仍將繼續(xù)支撐市場。

廣發(fā)證券表示，未來一年，將迎來本輪地產(chǎn)下行期最重要的拐點(diǎn)窗口。基于對行業(yè)新階段量價(jià)規(guī)律理解的加深，預(yù)計(jì)政策目標(biāo)及考核方式將更有目的性，關(guān)注開發(fā)類企業(yè)配置價(jià)值。