分享三個(gè)在工作日調(diào)研商場(chǎng)的小技巧。

在投資中，有一種能力是至關(guān)重要的，就是見(jiàn)微知著的能力。中國(guó)古人有句話：“入門休問(wèn)榮枯事，觀看容顏便得知”，意思就在于此。很多時(shí)候，我們只需要看一兩個(gè)細(xì)節(jié)，就能對(duì)事情的全貌有所了解。

今天，我就想來(lái)聊聊在調(diào)研商場(chǎng)的時(shí)候，如何可以快速判定一個(gè)商場(chǎng)人流如何、景氣程度怎樣。

經(jīng)常研究消費(fèi)行業(yè)的投資者都知道，對(duì)于商場(chǎng)來(lái)說(shuō)，景氣程度至關(guān)重要。有時(shí)候我們會(huì)看到，一家商場(chǎng)門庭若市，但隔壁幾百米開外的另一家商場(chǎng)卻人流稀少。這樣的現(xiàn)象，就足以讓我們對(duì)這些商場(chǎng)背后的上市公司進(jìn)行評(píng)價(jià)。

那么，我們?nèi)绾闻袛嗌虉?chǎng)的景氣程度呢？最簡(jiǎn)單的方法，自然是在商場(chǎng)的黃金時(shí)間，去實(shí)地走訪一番，數(shù)數(shù)人頭、感受一下購(gòu)物氣氛。

不過(guò)，這里面有個(gè)小問(wèn)題，就是商場(chǎng)的黃金營(yíng)業(yè)時(shí)間往往是周末，工作日則是在下班以后。

而我們?nèi)フ{(diào)研的時(shí)間，如果正巧不在這兩個(gè)時(shí)間段，而是在其它時(shí)間（比如工作日的中午），我們又能如何快速判斷一家商場(chǎng)的景氣度呢？

假設(shè)我們?cè)诠ぷ魅盏纳衔?0點(diǎn)，正巧路過(guò)一家商場(chǎng)，我們是很難直接從商場(chǎng)的人流量來(lái)判斷這家商場(chǎng)景氣度的。這時(shí)候消費(fèi)主力都在忙著上班、上課。投資者中，除了我們這些全職做投資的，沒(méi)多少人會(huì)跑出來(lái)逛商場(chǎng)。

這時(shí)候，部分投資者往往會(huì)說(shuō)：“現(xiàn)在不是客流高峰期，沒(méi)法判斷，我們周末再來(lái)?！倍斆鞯耐顿Y者不會(huì)放過(guò)任何一個(gè)調(diào)研的機(jī)會(huì)。

面對(duì)一家工作日上班時(shí)間開著門的商場(chǎng)，他可以觀察三件事。

首先，他可以觀察商場(chǎng)中的開店率。也就是說(shuō)，從一樓到頂樓走一遍，數(shù)一數(shù)有多少店鋪沒(méi)有租出去、沒(méi)有實(shí)際運(yùn)營(yíng)。

對(duì)于商場(chǎng)來(lái)說(shuō)，租金就是生命。因此，一般的商場(chǎng)只要條件允許，一定會(huì)努力把所有的店鋪都租出去。即使是正在裝修中的店鋪，也能看到明顯的施工痕跡。

反之，如果一家商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況一般，我們就會(huì)看到一些店鋪沒(méi)有租出去。按我的經(jīng)驗(yàn)，一旦一家商場(chǎng)有超過(guò)1/10的店鋪沒(méi)有租出去，就已經(jīng)足夠說(shuō)明經(jīng)營(yíng)情況不太樂(lè)觀了。

當(dāng)然，一些機(jī)靈的商場(chǎng)為了掩飾沒(méi)有租出去的尷尬，會(huì)在這些店鋪門口貼上“某某企業(yè)即將入住、敬請(qǐng)期待”的落地大海報(bào)。這時(shí)候，我們要仔細(xì)觀察，海報(bào)后面有沒(méi)有裝修、施工的痕跡。

其次，我們可以在商場(chǎng)里的餐廳區(qū)域，找?guī)准议T臉比較大的餐廳，進(jìn)去感受一下服務(wù)員的人數(shù)配置。

雖然作為在工作日走入商場(chǎng)的投資者，我們不知道商場(chǎng)平時(shí)客流量怎樣，但是商場(chǎng)里的餐廳一定是知道的。

對(duì)于餐廳來(lái)說(shuō)，雖然租下來(lái)的店面面積是固定、無(wú)法改變的，但是服務(wù)員的人數(shù)可以自由調(diào)配。作為餐廳成本的重要組成部分，服務(wù)員的工資支出可是餐廳老板的一大心事。

所以，如果一家商場(chǎng)的景氣度比較高，那么餐廳在晚上、周末的人流量就會(huì)比較大，餐廳自然會(huì)多配置一些人員。反之，餐廳會(huì)盡量壓縮自己的人員編制，以便節(jié)約成本。

因此，如果我們?cè)诠ぷ魅盏陌碜哌M(jìn)一家商場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)里面五六家餐廳的服務(wù)員人數(shù)都很多，三三兩兩聚在一起等待晚上開始工作，那么不用問(wèn)，這家商場(chǎng)的景氣度一定很高。

反之，如果餐廳服務(wù)員人數(shù)稀少，只有兩三個(gè)人走來(lái)走去，那么大概率這家商場(chǎng)的景氣程度不怎么樣。

最后，我們還可以在商場(chǎng)的超市里，觀察生鮮品種的數(shù)量和新鮮程度。

為了最大程度吸引客流，許多商場(chǎng)都會(huì)在商場(chǎng)中設(shè)置一家超市。這是因?yàn)槌兄猩唐返膹?fù)購(gòu)率比較高，因此和電影院一樣，會(huì)最大程度的為商場(chǎng)帶來(lái)客流量。

而在超市的各個(gè)品類中，生鮮屬于比較特殊的一類。

一方面，生鮮相對(duì)于其它日用品、包裝食品來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠錈o(wú)法長(zhǎng)期保存，所以顧客的復(fù)購(gòu)率更高。所以，就像商場(chǎng)用超市來(lái)引流一樣，超市也會(huì)用生鮮來(lái)吸引客流（這也是大部分超市把生鮮區(qū)放置于最里面的原因，這樣可以盡可能讓客人多逛一些置物區(qū)）。也就是說(shuō)，如果能在超市里開辟一個(gè)生鮮區(qū)，那么超市一定會(huì)這么做。

但是另一方面，由于生鮮保質(zhì)期非常短，同時(shí)品類繁多（想想有多少種蔬菜、水果、肉禽類、水產(chǎn)等等）、保存條件各異，維持一個(gè)生鮮區(qū)并不是容易的事情。所以，如果超市的客流量不足，那么維持一個(gè)較大的生鮮區(qū)就屬于典型的吃力不討好。

明白了以上的道理，我們就可以通過(guò)觀察超市的生鮮區(qū)狀態(tài)，了解超市所在商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)情況。

如果一家商場(chǎng)里的超市，保持了一個(gè)巨大的生鮮區(qū)，里面品類繁多、同時(shí)貨物新鮮度很高，那么毋庸置疑，這家超市乃至整個(gè)商場(chǎng)的客流量一定不錯(cuò)。

反之，如果一家商場(chǎng)里的超市生鮮區(qū)狀態(tài)一般，只有常見(jiàn)的幾種蔬菜，甚至根本沒(méi)有生鮮區(qū)，那么我們基本可以判斷，這家超市乃至這家商場(chǎng)的客流量都不太行。

以上，就是在工作日調(diào)研商場(chǎng)時(shí)的三個(gè)“見(jiàn)微知著”小技巧。通過(guò)這些小技巧，我們無(wú)需直接看到商場(chǎng)的客流，就能快速了解商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況。

在其它許多行業(yè)中，也存在類似的技巧。只要我們仔細(xì)觀察總結(jié)，就能大大增加調(diào)研的效率。

（作者陳嘉禾，系九圜青泉科技首席投資官）